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京津冀一体化概念被狂炒 规划未定房价先涨

4月4日，泰禾集团发布消息称，该公司进军京津一体化，击退金融街、首创等名企，夺下天津武清2013-96号地。该地块起始价2亿元，泰禾以6亿元夺得，溢价率300%。楼面价达4127元/平方米。

而就在一个半月前，受天津蓝印房将要取消传言影响，天津武清等区域的土地市场还处于观望低迷状态。

改变类似于武清这些区域命运的是京津冀一体化概念的提出。受京津冀一体化概念影响，包括保定、涿州、武清等地地价与房价均出现了不同程度的上涨。在真正的利好尚未落实之前，开发商已经抢先一步进行炒作。

开发商的炒作

“给他们泼泼冷水吧，太不理智了。”保定当地一位房地产业内人士对21世纪经济报道记者无奈地表示。

保定是受京津冀一体化概念影响最先出现疯狂炒作的城市。传言中，保定将作为首都副中心分担部分功能。随后，保定房价迅速升温。

据当地业内人士介绍，受传言影响，保定当地楼盘房价普遍上涨1000-2000元/平方米不等，甚至最疯狂时期可以达到“一天一价”。

然而，据中原地产统计数据显示：4月前8天，保定新建住宅签约套数为317套，从官方成交数据中体现的数据并未明显升温。

中原地产分析师张大伟分析认为，保定出现市场热度超过官方数据热度的原因主要是：第一，当地楼市近半数楼盘为未进入官方统计的五证不全房源；第二，首都副中心刺激当地楼市，更多吸引来的是短期炒作。短期炒作更愿意买五证不全房屋，这类房源可以随意加价转手。而正规的五证齐全的房源，不可以随意炒作。

除了保定，21世纪经济报道记者发现，涿州、固安等地楼市也出现炒作现象。

据安居客数据显示，涿州4月新房均价高达6264 元/平方米，环比上月增长5.4%；而固安4月新房均价 7731元/平方米，环比上月增长3.19%。

涿州项目鸿坤理想城相关负责人称，随着“京津冀一体化”和“保定将成政治副中心”两个概念的提出，涿州楼市瞬间升温。除了涿州本地人，更多的北京买房客开始在涿州 “抢房”。

记者看到，不少涿州项目已经以京津冀一体化为卖点。“京津冀协同发展已成为大北京战略发展重要决策。高铁、首都第二机场聚焦涿州，以绝对区位、交通优势，成为北京首个高铁大都会。出门400米即达高铁站，12分钟直抵西三环，无缝接驳地铁9号线。”这是鸿坤理想城对外宣称的利好。

市场应更理智

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，3月以来，京津冀一体化突然大热，北京周边城市房价趁机炒作，大涨不已。但首都副中心也好，产业转移也好，并无新意，除了概念传销，根本问题一如昨日。

桑豫峰认为，京津冀一体化涉及多省市的合作，重大基础设施建设，职能调整，产业迁移，人口分流等等问题，若无中央层面的协调，任何规划就难以避免单相思之嫌；另外，如果不解决交通的同城化，京津冀一体化就是空谈。比如，10年前就传说燕郊划到北京，北京地铁通到燕郊，现在仍然是传说而已。这方面与之对比的是，珠三角的一小时交通圈，却在踏踏实实地推进。

桑豫峰称，大家已经看到了，京津冀毫无变化，环北京房价已经涨了，但这只是开发商善于炒作的涨，没有实质进展，就可能随时回落。此时投资环北京楼盘，就是赌博。

RET睿意德董事商十磊认为，京津冀一体化是国务院总理李克强在2014年3月5日作政府工作报告时指出的，习近平总书记也强调实现京津冀协同发展是一个重大国家战略；可见中央政府对京津冀一体化的重视，京津冀一体化是大势所趋，前景可观。

但商十磊也认为，房地产的销售价格是取决于供求关系及成本的。从供求关系来看，虽然京津冀一体化的规划正在紧锣密鼓的实施当中，但由纸上规划到实际落实是需要很长时间，津、冀房地产项目也无法替代北京房地产项目在购房客户心中的地位，北京的房地产市场需求新增量是很大的，整体市场不会被津、冀一带的房地产市场削弱，北京市场的需求会持续，从供需影响房价方面看，房价受影响不大。从开发成本看，土地成本占开发成本的一大部分，是取决后续销售价格的重要因素之一，北京的土地供给是有限的，随着土地价格不断攀升，房价并不具备下降的条件。

另外，从市场角度分析，中原地产分析师张大伟认为，在北京楼市出现调整迹象的当下，承接北京溢出投资需求的周围区域市场不太可能比北京更热。历史上也从来没有出现过，环北京周围区域房地产市场，与北京楼市发展不同步的现象。

张大伟认为，京津冀等区域楼市应谨防通州在2010-2011年出现的市场暴跌风险。他认为，在没有利好落地的情况下，房价先涨，非常不利于经济发展。当地即使是会发展承接北京部分功能的区域，主要居住人群依然是当地人，房价高了对收入相对较低的当地人更不是好事。

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