大型房企疯狂抢地背后隐藏的秘密在这里

摘要: 每次市场调整期救市之后，地王必现于市场，或国企、央企制造，或民企制造，或联合制造。2014年三季度到2015年三季度楼市好几轮救市高潮过后，国企即攻城略地，民企退后观争，地王疯狂不断出现。

每次市场调整期救市之后，地王必现于市场，或国企、央企制造，或民企制造，或联合制造。2014年三季度到2015年三季度楼市好几轮救市高潮过后，国企即攻城略地，民企退后观争，地王疯狂不断出现。

实质上，2009年、2012年、2015年，这三次救市都发生过大规模地王高潮现象，前二次地王产生的城市基本集中于一二线城市。最为不可思议的事情是地王每次爆发之后，必有新一轮房价暴涨，否则市场会有地王收回或重新联合开发或推后开发，要不就是等着烂尾或被收购。

2015年一二线城市爆发“地王潮”，虽然存在一定的市场、政策风险，却是预示2016年房价必有新一轮暴涨。

国企敢高价掠夺一二线城市的地王，敢冒险抢地王，背后是有支撑性的因素存在。不仅是因为银行肯贷款，关键是赌博未来房价上涨，并且赌博房价会有新一轮暴涨的可能性。

2015年，土地市场出现了一种奇怪的“集体性狂热”，开发商争相组团，去抢包括北京丰台在内的高价地，楼面地价动辄五六万，直至7.5万。10月下旬，北京、南京、杭州等一二线城市爆发了土地市场热潮，拍出了多个地王。

而在这一轮土地市场的热潮中，京城是毫无疑问的“王者”。10月20日，葛洲坝集团以总价49.5亿元竞得北京丰台樊家村宅地。据多家机构推算，这幅地的楼面价突破7.5万/平方米，是北京有土地出让以来的楼面价最高纪录。

10月30日，中粮首创天恒联合体经过近两个小时的竞价，以总价85.95亿元夺得丰台区南苑A地块。根据中原地产的测算，该地块商品住宅部分的楼面单价将达到5万元/平方米。

11月2日，华润招商华侨城联合体以83.4亿元的总价，配建5.7万平方米公租房的代价摘得丰台南苑乡槐房村和新宫村地块B组团。该地块楼面价高达5.6万/平方米。这意味着，仅隔三日，相邻位置的地块楼面价飙升了将近6000元/平方米。

这轮地王的买地主体都是基本是以国企或央企为主，房企则保持观望的心理。在竞争激烈的土地市场上，靠单打独斗的民企的生存空间已经渐渐被压缩，万科、龙湖、绿城等纷纷组团参战，国企和央企甚至险资成为一线城市地价升高的主力。

今年摘得北京地王的企业，80%以上都有国资或央企背景。开发商为何要争相抢地王，主要是一二线城市楼市保持上涨的趋势与投资比较安全及风险小、库存比较合理。因此，大房企回到一线城市买地。

接下来的11月，一线城市土地市场将出现爆发景象，北上广深待售土地达到67宗，起价高达765.6亿，创历史最高纪录。其中，北京11月还将有17宗，起价高达352.76亿，预计最后成交有望达到500亿;广州11月将入市地块(不含工业用地)达24宗，总起拍价高达227亿元。预计最后成交也将超过300亿;另外上海也已经有接近20宗土地将在11月出让。张大伟预计，未来还将出现多个地王。

在北京2015年出让的高价地中，丰台占了6席，最贵的由央企葛洲坝领衔，花乡樊家村危改项目的楼面单价高达7.5万元;再加上其他地王如东坝、孙河地价超过5万的地块，已经多数位于四五环。北京地价已明显高于上海。四环至五环多保持在5万元左右/平方米;五环至六环一般在4万元以下，但优质地块也达到4万元-5万元/平方米。

上海外环近似于北京五环，而当前上海外环线楼面价也只有2-3万元。这个地价水平，已不仅是“面粉贵过面包”这么简单，而是已经超过了更优区域的在售房价。根据安居客、链家等房地产电商和中介门店信息，目前东四环、北四环的二手房单价基本在5万左右，而丰台的二手房区域均价相对更低。

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楼面价不断走高，受益最多的是前期拿地的房企。“旧地王解套靠新地王”，似乎成了这几年北京土地市场的定律。拿地的开发商是在赌，一个是赌未来房价继续上涨，比如囤个三五年涨一倍就可以盈利了;还有是赌资金利率下行，现在房地产公司债最低都接近国债，利率再降的话，到1%甚至以下都有可能，这样综合来算，有望覆盖高价拿地的成本。

这也可以解释为何国资和央企开发商勇于拿地王，对于具有国资背景的房企，其最大的优势就是资金宽裕。2014年典型房企低融资成本排行中显示，排在前十位的房企中有8家为国企或央企背景，其中华润置地的融资成本更是低于5%。

虽然对于北京来说，顶级豪宅有其市场需求。但是，如果房地产市场持续呈现这样倒金字塔的供应形式，整个房地产市场也容易出现结构性问题。

自2013年一二线房价大幅度上涨起，主流房企陆续回归一、二线经济发达城市，一线城市拿地热潮在今年更是达到了高峰。

数据显示，2015年1~9月，北京、上海、广州、深圳、南京等多城市均出现了总价、单价地王，北京、上海两个一线城市尤甚，其中北京5宗总价地王，1宗单价地王;上海3宗总价地王，2宗单价地王。

10月以来，北京土地市场急速升温，继葛洲坝以75000元/平的楼面价拿下丰台樊家村地块，刷新北京单价地王纪录后，招商、华侨城联合体以83.4亿元摘得丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块B组团，楼面价高达56000元/平方米。

统计数据显示，截至11月4日，20大标杆房企今年合计拿地金额已经达到3317亿元，这一金额已经超过了2014年全年。

随着一、二线经济发达城市土地市场不断升温，大房企集中于此出手，房价不断创新高，“面粉比面包贵”成为未来土地市场新常态。特别是手握重金与融资能力强大的央企、国企成为重要推手。

一二线城市地王频出主要原因：第一是大型房企频繁加大一线城市布局力度。第二是大型房企流动性极为宽松。第三是一二线城市房价稳定上涨，投资比较安全，市场风险小。第四是投资回报周期短与价值上升空间潜力大。第五是一二线城市的”前景“与”利润“普遍相对高，因为房价高与购买力强。第六是一二线城市的市场接受力比高，高端产品去化时间快。

这波地王潮的背后，隐藏着一个秘密，就是”国进民退“重现2015年，之前2009年、2012年都大规模出现过。说明大型房企之间的投资判断存在差异，主要是前景与利润及市场、政策、房价的预测分析不同。

一方面，央企国企类房企在土地市场不惜重金抢地王。以北京为例，截至11月4日已经出让32宗居住用地中，央企国企参与拿地占比达到63%。

另一方面，民企越来越保持理性投资思想。以万科、碧桂园为代表部分民营房企却对这波土地热潮始终保持警惕。

虽然一线城市楼市回暖快，但房价与土地价格相差并不合理，因此万科在拿地时会更加谨慎。主要是由于央企国企的融资成本很低，只要地价的上涨幅度高于融资成本，就相当于赚钱了，这也是它们敢于高价拿地的重要原因。

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